L'avantage fiscal
Les propriétaires d’immeubles historiques ou assimilés peuvent déduire les charges foncières qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que celles de droit commun ( art. 156, I-3°-al. 1, 156, II-1° ter et 156 bis du CGI).
Ce régime fiscal particulier s’applique :
- aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
- aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
L’avantage fiscal accordé dans le cadre du régime de faveur des monuments historiques n’est pas pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux.
Les engagements du propriétaire
- Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant une période d’au moins quinze années à compter de son acquisition ;
En cas de démembrement de propriété, l’engagement de conservation de l’immeuble pendant quinze ans s’applique à l’usufruitier comme au nu-propriétaire.
- L’immeuble doit en principe être détenu directement par le contribuable, sauf s’il a été acquis avant le 1erjanvier 2009.
Depuis le 1er janvier 2009, les associés de sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés ayant acquis des immeubles peuvent bénéficier du régime spécial dans trois situations :
- si la société est constituée entre les membres d’une même famille (SCI familiale),
- si elle affecte le monument (uniquement s’il est classé monument historique) à un espace culturel non commercial et ouvert au public pendant au moins quinze ans,
- ou si l’immeuble détenu par la société (classé ou inscrit) est affecté, dans les deux ans qui suivent la date de son acquisition, à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables.
- L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division depuis le 1erjanvier 2009 sauf si l’immeuble mis en copropriété (classé ou inscrit) est affecté, dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables.
Pour les immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine, le régime est, en outre, subordonné aux conditions suivantes :
Le bien doit être visible depuis la voie publique (à défaut, son propriétaire doit s’engager à le rendre accessible au public) et les travaux éligibles doivent avoir été subventionnés à hauteur d’au moins 2 % de leur coût par la Fondation.
En cas de détention par l’intermédiaire d’une SCI, les associés doivent prendre l’engagement de conserver leurs parts pendant quinze ans. Dans le cadre d’une société familiale, cet engagement n’est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l’engagement pour la période restant à courir.
L’engagement résulte de la simple mention des charges sur la déclaration de revenus. Aucun document particulier n’est exigée
Modalités de déduction des charges
Lorsque l’immeuble procure des loyers
Lorsque l’immeuble est loué, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
En cas de constatation d’un déficit foncier, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global de l’intéressé.
Lorsque le classement ou l’inscription au titre des monuments historiques est limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (tels un escalier, des plafonds ou certaines salles), seuls les travaux qui sont exposés sur ces éléments peuvent participer, pour leur montant total, à la constitution d’un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Mais si le classement bien que partiel vise la protection de l’ensemble architectural, les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble peuvent être déduits.
Lorsque l’immeuble ne procure aucune recette imposable
Les charges foncières afférentes à l’immeuble sont admises en déduction du revenu global du propriétaire lorsqu’il s’en réserve la jouissance (dans les conditions et limites définies par les articles 41 E à 41 J de l’annexe III au CGI).
Les propriétaires d’immeubles historiques donnés en location sont exclus du bénéfice du régime micro-foncier.
Le montant des charges déductibles est porté, pour les immeubles non productifs de revenus, sur la déclaration 2042 (en déductions diverses cas 6 DG) et, pour les immeubles productifs de revenus, sur la déclaration 2044 spéciale.F
Les charges déductibles sont les suivantes :
Ces charges sont déductibles pour leur montant total si le public est admis à visiter l’immeuble et pour 50 % de leur montant dans le cas contraire.
- Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
- Les primes d’assurance ;
- Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;
- Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater ou de celui prévu à l’article 200 quater A
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- Les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d’organismes divers à l’exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région Ile-de-France
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
- Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles.
Fiche d'aide à la DéclaratioN
Nous tenons à votre disposition gratuitement une fiche d’aide à déclaration.
Nous vous invitons à cliquer sur le lien ci-dessous.
